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楼主 发表于2015-11-19 11:06:19
房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项。央行上调利率，对买房者来说意味着房贷还款压力将增大。不过妥善运用房贷技巧，可以四两拨千斤。比如在烟台房产抵押贷款还款方式的选择上，就大有文章可做。
常见的房贷还款方式有两种，一是等额本息，一是等额本金。等额本息每期(月)还款额相同，利息总额高。而等额本金是每期分摊的本金相同，同时还清当期未归还的本金所产生的利息，因此前期还款压力大，以后逐期递减。一些房贷族或是不了解两种还款方式的门道，或是觉得等额本息每月还款额相同省心省事不必费心记，因此就选择等额本息还款法。其实，等额本金还款法相比于等额本息还款法，可为房贷者节省不少利息。
以贷款30万元20年期为例，采用等额本息还款法，每月要还款1988元，还款总额47.7万元，支付利息款17.7万元。但如果采取等额本金还款法，首月还款2512元，还款总额45.21万元，支付利息款15.12万元，比前者省去利息2万多元。当然，等额本金还款法适合收入高人群，因为起始的还款压力大。等额本息还款法适合收入稳定人群，对于有稳定收入、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。（等额本息还款法计算器）
除了选择还贷方式，如果经济条件允许，还可以提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
还有一种方法是公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，尽量用足公积金贷款并延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额。同时，缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就比较可观。 |
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